રિયલ એસ્ટેટ: સ્થિર સ્ટોક, ઉચ્ચ ઉપજ, સ્થિર ભાવ પ્રદર્શન

રિયલ એસ્ટેટ ફાઇનાન્સ ટ્રસ્ટ ઇન્ક. એ યુએસ-આધારિત મોર્ટગેજ રિયલ એસ્ટેટ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ (REIT) છે જે મુખ્યત્વે સિનિયર કોમર્શિયલ રિયલ એસ્ટેટ (CRE) મોર્ટગેજ લોનની શરૂઆત કરે છે અથવા હસ્તગત કરે છે. કંપનીનો મૂડીરોકાણનો ઉદ્દેશ્ય મૂડીની જાળવણી અને આકર્ષણનું ઉત્પાદન જોખમ-સમાયોજિત વળતર મુખ્યત્વે ડિવિડન્ડ દ્વારા છે. કંપની 2 ઓક્ટોબર, 2014 ના રોજ ન્યૂયોર્કમાં બિલ્ટ-ઇન હતી અને 2017 થી નિયમિતપણે ત્રિમાસિક ડિવિડન્ડ ચૂકવે છે.

રિયલ એસ્ટેટ ફાઇનાન્સ ટ્રસ્ટ ઇન્ક

તેના પોર્ટફોલિયોને ભૌગોલિક રીતે અને ઉત્પાદનોના પ્રકારોમાં વૈવિધ્યીકરણ કર્યું છે. તેના મુખ્ય બજારો ટેક્સાસ, મેસેચ્યુસેટ્સ, કેલિફોર્નિયા, ન્યૂ યોર્ક, ફ્લોરિડા, પેન્સિલવેનિયા, વર્જિનિયા અને ઇલિનોઇસમાં છે. તેની 46 ટકા સંપત્તિ મલ્ટી-ફેમિલી હાઉસિંગ સેગમેન્ટમાં છે, જ્યારે 28 ટકા બિઝનેસ સેગમેન્ટમાં છે. જો કે, તેનો લગભગ તમામ વ્યવસાય સિનિયર મોર્ટગેજ લોન પર કેન્દ્રિત છે. સિનિયર લોન પોર્ટફોલિયો કુલ બિઝનેસ પોર્ટફોલિયોમાં 99.4 ટકા હિસ્સો ધરાવે છે.

રિયલ એસ્ટેટ ફાઇનાન્સ ટ્રસ્ટ ઇન્ક. સીઆરઇ-સંબંધિત ધિરાણ રોકાણોની ઉત્પત્તિ અને ખરીદીમાં રોકાયેલ છે, જેમાં લીવરેજ્ડ અને અનલિવરેજ્ડ કોમર્શિયલ મોર્ટગેજ લોન અને કોમર્શિયલ મોર્ટગેજ-બેક્ડ સિક્યોરિટીઝનો સમાવેશ થાય છે. તેની વરિષ્ઠ ગીરો લોન $50 મિલિયનથી $700 મિલિયન સુધીની ટ્રાન્ઝિશનલ (સુરક્ષિત) CRE પ્રોપર્ટી પર આધારિત છે. ચોક્કસ એક્સ્ટેંશન વિકલ્પો સાથે આ મુદત સામાન્ય રીતે બે થી ત્રણ વર્ષની વચ્ચે હોય છે. સિનિયર લોન પરના વ્યાજ દર સિક્યોર્ડ ઓવરનાઈટ ફાઇનાન્સિંગ કરતાં 3 થી 4 ટકાના પ્રીમિયમ પર આવે છે. આ દરો મેઝેનાઇન લોન પરના 10 ટકા વત્તા વ્યાજ દરની તુલનામાં નોંધપાત્ર રીતે ઓછા છે.

યુએસ-આધારિત મોર્ટગેજ

યુનાઇટેડ સ્ટેટ્સ માટે એ યુકે માટે છે. મોટી નાણાકીય સંસ્થાઓ, મોટાભાગે બેંકોએ, તરલતા પેદા કરવા અને તેમની અનામત જરૂરિયાતોને પહોંચી વળવા માટે રાતોરાત ઉધાર લેવાની જરૂર છે. તેઓ ટ્રેઝરી બોન્ડ રિપર્ચેઝ એગ્રીમેન્ટ્સ નો ઉપયોગ કરીને વાટાઘાટો (બિડ-આસ્ક) દ્વારા એકબીજા પાસેથી નાણાં ઉછીના લે છે, જ્યાં તેઓ આ ટ્રેઝરી બોન્ડ્સ કોલેટરલ તરીકે ધરાવે છે. માં આ રેપોમાં વસૂલવામાં આવતા દરોના ભારાંકિત સરેરાશ દરોનો સમાવેશ થાય છે. “2019 થી, યુનાઇટેડ સ્ટેટ્સમાં અબજો ડોલરની ફ્લોટિંગ-રેટ ડેટ સિક્યોરિટીઝ જારી કરવામાં આવી છે, અજય પટેલના જણાવ્યા અનુસાર, વેક ફોરેસ્ટ યુનિવર્સિટીની સ્કૂલ ઓફ બિઝનેસમાં ફાઇનાન્સમાં થોમસ એસ. ગોહો ચેર.”

નિયમિત ત્રિમાસિક ડિવિડન્ડ

રિયલ એસ્ટેટ ફાઇનાન્સ ટ્રસ્ટ ઇન્ક.નો પ્રાથમિક રોકાણનો હેતુ શેરધારકની મૂડીનું રક્ષણ કરવાનો અને તેના રોકાણકારો માટે આકર્ષક ડિવિડન્ડ જનરેટ કરવાનો છે. આ કંપનીને ભાવ વધારામાં બહુ રસ નથી. તે ખૂબ જ આકર્ષક ઉપજ પર 2017 થી નિયમિત ત્રિમાસિક ડિવિડન્ડ ચૂકવી રહી છે. તેણે 7.84 ટકાથી 9.6 ટકા સુધીનું વાર્ષિક વળતર મેળવ્યું. છેલ્લા 5 વર્ષમાં સરેરાશ વાર્ષિક વળતર લગભગ 8 ટકા રહ્યું છે.

ફ્લોટિંગ રેટ

માર્ચ 2020 માં રોગચાળા-સંબંધિત માર્કેટ ક્રેશ હોવા છતાં, કંપનીએ તેના ત્રિમાસિક ડિવિડન્ડ ચૂકવણીને $0.43 પર યથાવત રાખી છે. વ્યાજની આવકમાંથી ડિવિડન્ડ ચૂકવવામાં આવે છે, જે આવનારા વર્ષો માટે લગભગ નિશ્ચિત છે, હું રિયલ એસ્ટેટ ફાઇનાન્સ ટ્રસ્ટ ઇન્ક.ને લગભગ સમાન વળતરની અપેક્ષા રાખું છું. ફ્લોટિંગ રેટ પર તેના લગભગ તમામ બોન્ડ પોર્ટફોલિયો ટ્રેડિંગ સાથે, આ મોર્ટગેજ REIT વ્યાજ દરના જોખમથી પણ એકદમ સુરક્ષિત છે.

માર્કેટ ક્રેશ સ્ટોક

તેની શરૂઆતથી, રિયલ એસ્ટેટ ફાઇનાન્સ ટ્રસ્ટ ઇન્ક.ના શેરની કિંમત $20 અને $22 વચ્ચે લગભગ સ્થિર રહી છે. માત્ર માર્ચ 2020 માં રોગચાળાને લગતા માર્કેટ ક્રેશ દરમિયાન સ્ટોક $10 ની નીચે ગયો હતો અને જૂની શ્રેણીમાં પુનઃપ્રાપ્ત થવામાં લગભગ એક વર્ષનો સમય લાગ્યો હતો. REIT એ છેલ્લા 30 ત્રિમાસિક ગાળામાં 8.64 ટકાની નકારાત્મક કિંમત વૃદ્ધિ નોંધાવી છે. છેલ્લા ત્રણ અને પાંચ વર્ષમાં, ની કિંમત અનુક્રમે 0.4 ટકા અને 9 ટકા ઘટી છે.

ભાવ પ્રદર્શન ટૂંકા ગાળામાં મનાવી શક્યા નથી. Real Estate Finance Trust Inc. છેલ્લા છ મહિનામાં 11 ટકા નીચે છે. વધુમાં, આ ફંડની તમામ લાંબા ગાળાની સરળ મૂવિંગ એવરેજ ટૂંકા ગાળાના કરતાં ઉપર મૂકવામાં આવી હોવાથી સ્ટોકમાં વધુ ઘટાડો જોવા મળે તેવી શક્યતા છે.

સકારાત્મક વૃદ્ધિ

22 એપ્રિલ, 2022ના રોજ, 200-દિવસ (21.2), 100-દિવસ (20.93) અને 50-દિવસ (20.62) અને 10-દિવસ (20.4) આ માટે ટૂંકા ગાળાની મંદી રેલી સૂચવે છે. . માત્ર છેલ્લા 12 મહિનામાં જ તેમાં સકારાત્મક વૃદ્ધિ જોવા મળી છે, પરંતુ તે પણ નજીવો 2 ટકા છે. ટૂંકમાં, રિયલ એસ્ટેટ ફાઇનાન્સ ટ્રસ્ટ ઇન્ક. વૃદ્ધિ-લક્ષી રોકાણકારો માટે બનાવાયેલ નથી.

રિયલ એસ્ટેટ ફાઇનાન્સ ટ્રસ્ટ ઇન્ક.નું માર્કેટ કેપ $1.23 બિલિયનનું ખૂબ જ નાનું છે. કુલ દેવું લગભગ $5.3 બિલિયન છે, જે કુલ મૂડીના 80 ટકા છે. જો કે, 10.8 ની કિંમત/રોકડ પ્રવાહ સેક્ટરની સરેરાશ કિંમત/રોકડ પ્રવાહ 8.32 ની સરખામણીમાં કંઈક અંશે આકર્ષક લાગે છે. જો કે, આ REIT ની કિંમત/પુસ્તક અને કિંમત/વેચાણ ઘણી ઓછી છે.

ડિવિડન્ડ ચુકવણી

1.05નો P/B અને 6.26નો P/S સૂચવે છે કે રોકાણકારો આશાવાદી નથી કે રિયલ એસ્ટેટ ફાઇનાન્સ ટ્રસ્ટ ઇન્ક. તેની અસ્કયામતોનો ઉપયોગ પૂરતા રોકડ પ્રવાહ પેદા કરવા માટે કરશે અને તેના વેચાણનો ઉપયોગ ભવિષ્યમાં પૂરતી રોકડ આવક પેદા કરવા માટે કરશે. સામાન્ય રીતે, એવી સંભાવના હોઈ શકે છે કે આવા અપેક્ષિત નીચા રોકડ પ્રવાહની ભાવિ ડિવિડન્ડ ચુકવણી પર અસર પડશે. જો કે, પાસે તે વિકલ્પ પણ નથી, કારણ કે તે વરિષ્ઠ નોંધો પરના વ્યાજમાંથી ડિવિડન્ડ ચૂકવે છે, જે બદલામાં વ્યાજ દરના જોખમથી સુરક્ષિત છે.

ઐતિહાસિક કુલ વળતર

એમ કહીને, મારે સ્વીકારવું પડશે કે તેણે જે સમયગાળામાં ડિવિડન્ડ ચૂકવ્યું છે તે સમયગાળામાં ઐતિહાસિક કુલ વળતરને નિરાશાજનક ગણી શકાય નહીં. છેલ્લાં પાંચ વર્ષમાં, સરેરાશ કિંમતમાં ઘટાડો 1.7 ટકાના પર ખૂબ જ ઓછો છે, જ્યારે સરેરાશ વળતર લગભગ 8 ટકા છે. આવકલક્ષી રોકાણકાર માટે લાંબા ગાળામાં છ ટકા વત્તા વળતર તદ્દન સ્વીકાર્ય છે.

મૂડીમાં વધારો

વધુમાં, આ રોકાણકારોને આ સ્ટોક ગમે ત્યારે જલ્દી વેચવાની જરૂર નથી કારણ કે કિંમત $20-$22 ની રેન્જમાં એકદમ સ્થિર છે. લાંબા ગાળાના પરિપ્રેક્ષ્યમાં, હું આ મોર્ટગેજ REIT ની માલિકી ધરાવવા માંગુ છું અને 8 ટકા વત્તા ડિવિડન્ડ યીલ્ડનો આનંદ માણવા માંગુ છું અને જો નોંધપાત્ર મૂડીમાં વધારો થાય તો જ સ્ટોકને લિક્વિડેટ કરી શકું છું. તે વધુ સારી ભાડાની મિલકત જેવી લાગે છે જ્યાં હું ભાડાનો આનંદ માણી શકું છું અને વેચાણ માટે યોગ્ય ક્ષણની રાહ જોઈ શકું છું.

જો કે, મારા ભૂતપૂર્વને આવરી લેવામાં સમજદારી છે

જો કે, જો ઓછા પ્રીમિયમ પર ઉપલબ્ધ હોય તો લાંબા સમયના પુટ વિકલ્પને ખરીદીને મારા એક્સપોઝરને આવરી લેવાનું સમજદારીભર્યું છે. હું KREF ની કિંમત $20 અને $22 ની વચ્ચે રહેવાની અપેક્ષા રાખતો હોવાથી, $20 પુટ વિકલ્પ ખરીદવાથી મારા રોકાણને અણધારી કિંમતમાં ઘટાડાથી રક્ષણ મળે છે. 21મી ઑક્ટોબરથી (6 મહિના આગળ) ઑપ્શન્સ મૂકો, જેની સ્ટ્રાઇક પ્રાઈસ $20 છે અને છેલ્લે $1.15ના પ્રીમિયમ પર ટ્રેડ થઈ હતી. મારી ખોટને ઘટાડવા માટે હું આવા પ્રીમિયમની નજીકનો પુટ વિકલ્પ ખરીદવાનું પસંદ કરીશ, જે વર્તમાન બજાર કિંમતના 7 ટકાની અંદર હશે.

રિયલ એસ્ટેટ: સ્થિર સ્ટોક, ઉચ્ચ ઉપજ, સ્થિર ભાવ પ્રદર્શન

Leave a Reply

Your email address will not be published.

Scroll to top